今天跟主管進行了今年度的第一次面談，我發覺，人生是彩色的...

只能說在這個場子混飯吃不容易，混了快四年才進入狀況，一路走
來跌跌撞撞，撐到今年，才發覺自己好像終於可以呼吸一口新鮮的
空氣，才發覺自己似乎終於站上這個舞台了...

我老闆常說，"我相信你可以做到，只要你把你改車一半的毅力，放
在工作上就好"，我想也是... CCC

所以，努力的工作吧!!! 這樣才可以用力的玩車!!!

你要跟老闆說

就是因為
改車跟試車

威尊才會還在你身邊
幫老闆扛責任

買氣差，倒店率升 店面售價跌

【聯合報╱記者陳培思／台北報導】 2007.12.07 03:18 am
  
物價上漲，消費力減弱，許多店家業績不佳，無法承擔高額租金而關門大吉，台北地區許多商圈店面空置率明顯提高，成交行情也下跌。

根據永慶房仲集團統計，大台北地區店面平均成交價格在今年第二季達每坪78.4萬元，之後開始下滑；今年十月每坪平均成交單價降到74.4萬元。

北市跌回年初原點

台北市店面行情前三季緩步上升，從第一季每坪單價80.3萬元一路爬到第三季的94.7萬元，但到十月跌到每坪82.3萬元，幾乎回到年初原點。

台北縣則是從今年第一季起就一路下滑，從年初每坪單價56.8萬元，跌到今年十月份的，只剩下43.6萬元。

一級戰區 依然搶手

雖然成交行情下跌，永慶房仲集團店面事業部經理李元鳳表示，交易量只比去年同期減少一成，從店面節稅及保值角度來看，還是有人願意進場投資，仍能支撐住大台北地區的店面行情。

房仲業者指出，物價漲不停，消費力減弱，店家獲利降低，高額的店面租金讓小本生意吃不消，退租率明顯攀升。

儘管其他商圈空置率提高，但台北市商業區一級戰區忠孝復興商圈平均每坪成交單價仍在300萬元到400萬元之間，租金也居高不下，只要有店面空出，馬上就有人接手，經常出現「前手未搬空，後人已進門」的狀況。

租金漲 小店家關門

但能投資進駐忠孝復興商圈，通常都是資金雄厚、具有一定經濟實力的業者，不是小店家可以匹敵。住商不動產台北頂好店陳成政店長指出，雖然忠孝復興商圈店面空置率下降，但店面汰換變得頻繁，許多連鎖品牌進駐，用租金優勢擊退沒有知名度的小店家。

大型品牌百貨聚集的信義商圈，吸引大量人潮，但民眾消費預算縮水，連帶壓縮到附近小店家生存。

住商不動產台北世貿店副理林沛慈表示，信義區向來在通化街一帶店面較為熱絡，但今年租金喊漲，也讓許多挺不住的商家紛紛求去。

沒有捷運 天母轉淡

從92年SARS之後，店面市場交易持續熱絡，店面每轉手一次就翻漲，行情一路飆高，投資人為了維持一定投報率，不願降低租金，但今年以來物價上漲，景氣沒有好轉，承租店家營收無法支撐高額租金，讓許多店家乾脆結束營業。

根據住商不動產企劃研究室統計，除了忠孝復興商圈空置率下降，從去年的6%到8%之間，減少到今年的3%，台北市其他商圈空置率都是持平或增加。

屬於一級商圈的士林，空置率比去年多了3個百分點，提高為8%，二級商圈中的內湖、民生、天母地區空置率更是突破了一成。

其中以天母最不樂觀，由於沒有捷運，無法帶來外地人潮，顯得封閉，加上當地許多店面租給銀行，三點半銀行下班後人潮也就散去，光是天母東、西路上，就有超過20家的店面空置，空置率高達兩成，比去年的12%多了將近一倍。

除此之外，房仲業者指出，天母地區以往有許多住戶是外商公司高階主管，但隨著景氣不如以往，外商被派駐移往大陸等地，人數減少，消費力降低，也是造成天母逐漸沒落的原因之一。

李元鳳指出，過去三年投資者高度期待大陸觀光客來台，拉高了店面行情，但兩岸政策遲遲沒有進展，導致今年下半年店面市場重新盤整，明年大選過後，如果兩岸政策轉為明朗，店面市場交易仍可以恢復熱絡。

20坪店面 分4間出租賺更多

店面業主不願降低報酬率，租金漲到超出房客負擔，房東與房客彼此拉鋸，但如果只見舊人走，不見新人來，店面閒置空蕩蕩不划算。

房仲業者建議，可以藉由店面分割出租創造更高的績效，增加租金。

如果一間20坪的店面每坪租金3000元，切成四個小店面後，每間店面如果租到16000元，就會增加房租收益。

公館和忠孝復興商圈處處都是切割店面，分租給服飾店、飾品店或一些小玩意，顧客性質類似的店家聚集，還可以為彼此拉攏更多消費者。

公館捷運站出口的店面，今年八月以將近每坪640萬元高價成交，不到8坪的室內空間又分割成三個店面，每月租金收入超過36萬元。信義房屋不動產研究室主任蘇啟榮指出，畢竟小坪數店面租金較低，較容易負擔。

除了分割店面，也可以分割時段。像是早上租給早餐店，下午之後賣滷味，輪流承租店面，不但能夠提高收益，作更有效的利用，也可以減輕房客的租金壓力。

如果真的租不出去，就得認真考慮降低租金，總比閒置來的好；租金必須隨著承租房客的經營種類和租期長短彈性調整，以每坪12000 元租給珠寶業一年，和每坪10000元租給便利商店三年，必須判斷風險，租金水準並不是一成不變。

【2007/12/07 聯合報】

http://clie.ws/bbs/index.php?s=b4da9fb32582a1b7a484b2ff345fbfe2&showtopic=79711

轉貼的

文章好長

有點好笑

以前有人會用手指搓揉油尺上的機油,以黏不黏會不會牽絲來判斷機油狀態...很可惜地告訴各位,這是錯的!因為會牽絲不代表好,機油劣化也會牽絲,還牽的更長哩...這裡就教大家比較正確的面紙法,這方式不用儀器,也不會太麻煩...而且比起用手指搓機油,要來得正確許多!

把油尺抽出來,滴一滴機油在面紙上面,放在陽光下曬一個鐘頭(高溫處所也可以),讓機油在面紙上自行儘情地擴散,待擴散停止後,依擴散的情形判斷,一般內圈是黑色的機油內雜質,外圈是透明的機油圈...

全新的機油:
應該只有透明的外圈,圈圈越大表示機油滲透能力佳,相同黏度下,圈圈越大通常代表越好...
如果新機油有明顯內外圈之分(內圈稍稍帶黃),小心是回收的假油!

使用中機油:
會有內外圈之分...
外圈大,內圈大,而且界限模糊:機油還能使用,滲透能力還不錯,也還能處理引擎運轉的雜質.
外圈大,內圈小,而且界限明顯:機油雖滲透力不錯,但以無法順利處理雜質,最好更換!
外圈小,內圈更小:這種情形內圈一定黑得跟墨汁一樣,機油已經劣化,應該馬上換油!

OK~這裡的外圈,代表的是機油本身的滲透力,好的機油滲透力要強,使用後慢慢衰退,滲透力也會慢慢衰退,外圈就越來越小...機油的配方一般來說是均衡的,也就是清淨/驅散能力跟抗氧化能力差不多...所以當滲透能力已經衰退時,其他的能力也維持不了多久了,該是換油的時候了...

內圈是引擎運轉被機油處理下來的雜質,當雜質不多顏色不深,容易被機油攜帶滲透出去,所以內圈不大而且界限模糊,有漸層的感覺時,這機油還可以繼續使用...當機油的清淨/驅散能力衰退時,引擎的雜質就容易聚集成粒,而且在面紙上不容易擴散出去,所以內圈的界限會越來越清楚,顏色越來越黑時,也該是換油的時候了...

通常, 玩SCT的話, 就不會建議你繼續跟著原廠的程式升級

一來, 升級完後, 裝SCT會不會有問題還是未知數

二來, 萬一圓廠的升級程序有誤, 你的行車電腦序號被更改, 這時候SCT會不認得你這部車,
他會認為這是不同一台車, 這時候應該就只剩下, 解鎖, 重灌......

SCT只能解鎖5次

至於會不會發生這種問題, 碰到了就只能挨這記悶棍啦


是不是真的呢

四年來，在我前面已經走掉10多個了... 我現在是最老的了...

做生意不要一下搞這麼大，請辣妹賣賣魯味、雞排，也不錯賺...

毛B灌下去，除非賣車，SCT可以拿去冰箱冰起來...

眼見天氣好轉，今晚有人要洗車嗎???